FAQ

Hilfreiche Fragen & Antworten

Brauche ich überhaupt eine Anschlussfinanzierung?

Immer dann, wenn Ihre Zinsbindung endet und noch eine Restschuld offen ist, muss diese Restschuld weiterfinanziert oder abgelöst werden. Wenn Sie die Summe nicht komplett aus Eigenkapital zahlen, brauchen Sie eine Anschlusslösung.

Typische Wege sind:

Verlängerung bei der aktuellen Bank
Umschuldung zu einem anderen Anbieter
Zinssicherung im Voraus (z. B. über eine Forward-Option), wenn der Start erst später ist

Wir klären mit Ihnen frühzeitig, wie hoch die Restschuld zum Stichtag wirklich ist und welche Variante zu Ihren Zielen passt – damit Sie nicht unter Zeitdruck entscheiden.

Worauf sollte ich bei der neuen Finanzierung besonders achten?

Die meisten Fehler entstehen, wenn nur auf den Zinssatz geschaut wird. Für eine stabile Anschlussfinanzierung sind diese Punkte entscheidend:

Zinsbindung: Sicherheit vs. Preis – passend zu Ihrer Planung
Tilgung: so, dass Sie Ihr Ziel (z. B. schuldenfrei werden) realistisch erreichen
Sondertilgung: wichtig für Bonuszahlungen, Erbschaften oder freie Liquidität
Flexibilität: z. B. Tilgungssatzwechsel, Anpassungsmöglichkeiten
Gesamtstrategie: Rate, Reserve und Lebensplanung müssen zusammenpassen

Außerdem gilt: Sie müssen nicht automatisch bei Ihrer bisherigen Bank bleiben. Ein sauberer Vergleich schafft entweder echte Ersparnis durch bessere Konditionen – oder zumindest eine bessere Verhandlungsposition für die Verlängerung.

Welche Kosten können bei einer Anschlussfinanzierung entstehen?

Das hängt vor allem davon ab, ob Sie bei Ihrer Bank bleiben oder wechseln – und ob die Anschlussfinanzierung exakt zum Zinsbindungsende startet.

Verlängerung bei der bisherigen Bank: Formal meist unkompliziert, häufig ohne neue Notar- oder Grundbuchthemen. Der „Preis“ steckt hier oft im Detail: Wenn der Zins nicht marktgerecht ist, kostet das über Jahre mehr als jede Gebühr.
Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung): Hier können Kosten rund um die Grundschuld entstehen. In vielen Fällen lässt sich das über eine Abtretung lösen (oft einfacher als löschen/neu eintragen). Je nach Konstellation kommen Notar- und Grundbuchkosten hinzu.
Forward-Lösungen: Statt klassischer Gebühren ist hier oft ein Zinsaufschlag der wichtigste Kostenfaktor, weil der Zinssatz früh festgeschrieben wird.

Wir stellen die Kosten transparent gegenüber und rechnen aus, ob sich ein Wechsel trotz Aufwand lohnt – oder ob eine Verlängerung wirtschaftlich die bessere Wahl ist.

Wie früh sollte ich eine Anschlussfinanzierung angehen?

Je früher Sie starten, desto entspannter wird die Entscheidung – und desto größer ist Ihr Spielraum. In der Praxis funktioniert das gut in drei Stufen:

Frühphase (bis ca. 36 Monate vorher): Markt im Blick behalten und grob planen, ob Zinssicherheit Priorität hat.
Planungsphase (ca. 12–18 Monate vorher): Restschuld zum Stichtag sauber berechnen, Unterlagen vorbereiten, Alternativen prüfen.
Entscheidungsphase (ca. 6–12 Monate vorher): Angebote vergleichen und die Anschlusslösung festziehen, damit kein Zeitdruck entsteht.

Viele Banken melden sich erst relativ spät mit einem Verlängerungsangebot. Wer dann erst anfängt zu vergleichen, verschenkt oft Konditionen oder verhandelt aus einer schwachen Position. Wir sorgen dafür, dass Sie früh genug Klarheit haben – ohne sich unnötig lange zu binden.

Wann brauche ich eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist sinnvoll, wenn Kapital sicher zu erwarten ist, aber noch nicht rechtzeitig verfügbar – und Sie trotzdem jetzt handeln müssen. Typische Situationen:

Kauf vor Verkauf
Auszahlung kommt später (z. B. Bausparen, Lebensversicherung, Erbe, Depotumschichtung)
Zeitversetzte Mittel (z. B. Fördermittel)

Wir klären zuerst:

Wie sicher ist die spätere Auszahlung (Quelle, Termin, Nachweis)?
Wie groß ist die Lücke – und wie lange muss realistisch überbrückt werden?
Was ist günstiger: Zwischenkredit, variables Darlehen oder eine saubere Gesamtstruktur?

Zwischenfinanzierung ist stark vom Timing abhängig. Wir entwickeln eine Überbrückungsstrategie, die Verzögerungen mitdenkt und eine belastbare Anschlusslösung vorbereitet.

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Was kostet eine Zwischenfinanzierung und wie berechnet sich die Rate?

Die Kosten hängen im Kern von Darlehenshöhe, Laufzeit und Zinssatz ab. In vielen Fällen wird die Zwischenfinanzierung endfällig gestaltet: Während der Laufzeit zahlen Sie vor allem Zinsen, am Ende wird die Summe mit dem erwarteten Kapital (z. B. Verkaufserlös) zurückgeführt. Das hält die monatliche Belastung oft überschaubar – aber: Wenn sich der Kapitalzufluss verzögert, laufen Zinsen weiter.

Kostenpunkte, die in der Praxis zählen:

Zins (oft variabel oder kurzfristig gebunden)
Bereitstellungszinsen (bankabhängig)
Kosten rund um Sicherheiten (z. B. Grundschuld, Abtretungen)

Wir rechnen mehrere Szenarien (schnell / normal / verzögert) durch und bauen Puffer so ein, dass Sie nicht in Zeitdruck geraten.

Welche Risiken gibt es – und wie kann ich sie vermeiden?

Das Hauptrisiko ist: Das erwartete Kapital kommt später oder geringer als geplant. Das passiert in der Praxis vor allem dann, wenn sich der Immobilienverkauf verzögert (Vermarktung dauert länger, Finanzierung des Käufers stockt, Notartermin verschiebt sich) oder Auszahlungen/Fördermittel zusätzliche Nachweise benötigen.

Typische Folgen:

Längere Laufzeit → höhere Zinskosten
Anschlusslücke → die Gesamtfinanzierung wird teurer oder komplizierter

So reduzieren Sie das Risiko spürbar:

Zeitpuffer einplanen (nicht „punktgenau“ finanzieren)
Rückzahlungsquelle realistisch bewerten und belegbar machen
Eine Struktur wählen, die verlängerbar ist
Einen Plan B definieren (z. B. saubere Anschlusslösung)

Wir prüfen vorab, wie belastbar der Rückzahlungsweg ist und wie die Bank im Verzögerungsfall reagiert. Zwischenfinanzierung ist ein starkes Werkzeug – aber nur mit sauberer Planung.

Welche Förderungen kann ich bei Bau oder Kauf nutzen?

Förderdarlehen können Zinsen senken, Laufzeiten verbessern oder Zuschüsse ermöglichen – aber sie sind an Bedingungen geknüpft. In der Praxis sind Förderungen besonders relevant in drei Bereichen:

Energieeffizientes Bauen
Energetische Sanierung / Modernisierung
Zielgruppen- oder Wohnprogramme (je nach aktueller Förderlage, teils regional)

Wichtig ist fast immer: Förderprogramme haben Anforderungen (Standards, Nachweise, ggf. Fachplanung) und müssen oft vor bestimmten Schritten beantragt werden. Wer erst unterschreibt und dann Förderung sucht, ist manchmal bereits zu spät.

Wir prüfen mit Ihnen:

Welche Maßnahmen/Standards sind realistisch und wirtschaftlich sinnvoll?
Passt die Förderung zur Finanzierung oder wirkt sie nur „auf dem Papier“ gut?
Welche Fristen und Unterlagen sind nötig, damit es keine Verzögerungen gibt?

Lohnt sich Förderung immer – oder macht sie die Finanzierung komplizierter?

Förderung klingt fast immer attraktiv, ist aber nicht automatisch die beste Lösung. Ein Programm kann rechnerisch gut wirken, in der Praxis aber zusätzliche Kosten oder Verzögerungen mitbringen – dann verpufft der Vorteil teilweise.

Genauer hinschauen sollte man besonders, wenn:

die Förderung nur mit teuren Zusatzmaßnahmen erreichbar ist,
der Zeitplan eng ist und Bearbeitung/Prüfung das Projekt bremst,
die Kombination aus Bank + Förderung unflexibel wird (Sondertilgung, Auszahlung, Nachweise),
die Umsetzung stark von Dritten abhängt (z. B. technische Bestätigungen).

Unser Ansatz: Gesamtrechnung statt Bauchgefühl.
Wir prüfen, was die Maßnahmen kosten, was die Förderung real bringt und wie sie Zins, Rate, Laufzeit und Flexibilität beeinflusst. Wenn Förderung sinnvoll ist, integrieren wir sie prozesssicher. Wenn sie nicht sinnvoll ist, sagen wir das klar – weil die beste Finanzierung die ist, die Sie stressfrei durchziehen können.

Wie kombiniere ich Förderdarlehen mit einem normalen Bankdarlehen?

In den meisten Fällen ist Förderung ein Baustein, nicht die komplette Finanzierung. Typisch ist eine Struktur aus:

Förderdarlehen (für einen Teil der Summe, häufig zweckgebunden)
Bankdarlehen (für den restlichen Bedarf, meist flexibler in Auszahlung und Gestaltung)
Eigenkapital (als Stabilitätsanker – verbessert Konditionen und reduziert Risiko)

Die Kunst liegt nicht im „Darlehen stapeln“, sondern im sauberen Zusammenspiel:

Reihenfolge von Antrag, Zusage und Vertragsabschluss (oft entscheidend)
Auszahlungsbedingungen (wann fließt Geld, welche Nachweise sind nötig?)
Zeitplan (Bau/Sanierung läuft selten exakt nach Kalender)
Mix aus Zinsbindung und Laufzeit (damit später nicht mehrere Risiken gleichzeitig auflaufen)

Wir sorgen dafür, dass aus zwei Finanzierungsbausteinen kein doppelter Aufwand entsteht: Sie bekommen eine klare Gesamtstruktur, einen Ablaufplan und eine Finanzierung, die auch dann funktioniert, wenn es im Projekt mal ruckelt.

Wann lohnt sich ein Forwarddarlehen wirklich?

Ein Forwarddarlehen lohnt sich, wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung erst später benötigen, den Zinssatz aber heute schon festschreiben möchten – aus Sicherheitsgründen oder weil Sie einen Zinsanstieg vermeiden wollen. Entscheidend ist dabei immer der Break-even: Wie stark müssten die Zinsen später steigen, damit der Forward-Aufschlag wirtschaftlich sinnvoll ist?

Wir vergleichen nicht nur „Zins heute vs. Zins später“, sondern rechnen strukturiert:

Restschuld zum Stichtag (realistisch, nicht geschätzt)
Sondertilgungen bis dahin (falls geplant)
Forward-Zeitraum (z. B. 12/24/36 Monate)
Break-even-Rechnung: ab welchem Zinsanstieg lohnt es sich?

Ergebnis: Sie treffen eine Entscheidung, die rechnerisch trägt – statt sich im Nachhinein über unnötige Aufschläge oder verpasste Zinssicherung zu ärgern.

Welche Risiken hat ein Forwarddarlehen?

Das wichtigste Risiko ist simpel: Die Zinsen sinken statt zu steigen. Dann zahlen Sie den Forward-Aufschlag, ohne einen Vorteil zu bekommen. Das zweite Risiko ist die Bindung: In vielen Fällen verpflichten Sie sich, das Darlehen zu einem festen Zeitpunkt abzunehmen. Wenn sich Ihre Lebenssituation ändert, kann das unflexibel werden.

Typische Punkte, die wir immer prüfen:

Terminrisiko: passt der Startzeitpunkt wirklich zum Ende der Zinsbindung?
Restschuld-Risiko: weicht die Restschuld am Stichtag durch Sondertilgungen/Änderungen ab?
Alternativrisiko: gäbe es später bessere Konditionen oder sinnvollere Bausteine?

Wir reduzieren diese Risiken durch konservative Planung, belastbare Daten und eine klare Entscheidungslogik. Ein Forwarddarlehen empfehlen wir nur dann, wenn der Vorteil die Kosten der Zinssicherheit realistisch übersteigt.

Wie früh sollte ich mich mit Forward beschäftigen?

Je näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto konkreter wird die Entscheidung. In der Praxis ist ein guter Rahmen: 24–36 Monate vorher den Markt beobachten und Optionen prüfen – und 12–24 Monate vorher aktiv vergleichen und entscheiden. Das hängt davon ab, wie stark sich das Zinsumfeld bewegt und wie wichtig Ihnen Zinssicherheit ist.

Unser pragmatischer Ansatz:

früh genug starten, damit Sie echte Optionen haben
nicht unnötig früh festschreiben, damit Sie keinen Aufschlag zahlen, wenn es nicht nötig ist

Wenn Sie bis zum Stichtag noch Sondertilgungen planen oder sich Ihre Situation verändern kann (z. B. Verkauf, Umzug, Jobwechsel), ist oft erst Klarheit wichtiger als „zu früh sichern“. Wenn Sie dagegen sicher sind, dass die Immobilie bleibt und Sie Zinsen absichern möchten, kann ein rechtzeitiges Forwarddarlehen sehr sinnvoll sein.

Welche Kosten muss ich beim Neubau realistisch einplanen?

Viele kalkulieren die Hauskosten sauber – und verlieren den Rest aus dem Blick. Beim Neubau kommen schnell Posten dazu, die „später“ wirken, aber real bezahlt werden müssen: Nebenkosten rund um Grundstück/Vertrag/Steuern, Erschließung, Hausanschlüsse, Vermessung, Bodengutachten, Baustrom/Bauwasser, Außenanlagen, Küche sowie Sonderwünsche und Nachträge.

Dazu kommt oft eine Doppelbelastung: Miete läuft weiter, während parallel schon Kosten in der Bauphase anfallen. Deshalb arbeiten wir nicht mit einer einzigen „Bausumme“, sondern mit einer sauberen Struktur:

Fixkosten (Grundstück, Steuern, Vertragskosten)
Baukosten mit Spielraum (Ausstattung, Sonderwünsche)
Risikopuffer (Boden, Nachträge, Verzögerungen)

So bleibt die Finanzierung auch dann stabil, wenn der Bau nicht exakt nach Lehrbuch läuft (was eher die Regel als die Ausnahme ist).

Wie funktioniert die Auszahlung beim Neubau – und worauf muss ich achten?

Beim Neubau zahlen Banken in der Regel in Tranchen aus: Sie erhalten Abschlagsrechnungen, und die Bank gibt Mittel frei, sobald die Abrufbedingungen erfüllt sind. Das funktioniert nur reibungslos, wenn der Ablauf stimmt. Kritisch wird es, wenn Rechnungen fällig sind, aber Unterlagen fehlen oder der Zeitplan nicht zum Finanzierungsrahmen passt.

Worauf es in der Praxis ankommt:

Welche Nachweise verlangt die Bank je Auszahlungsschritt?
Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an – und wie lang ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?
Passt der Zahlungsplan zur Bauzeit (inklusive realistischer Verzögerungen)?

Wir strukturieren die Finanzierung so, dass Bauablauf und Auszahlungslogik zusammenpassen – damit es keine Situation gibt, in der Sie zahlen müssen, bevor Geld verfügbar ist.

Was sind die häufigsten Fehler bei der Neubaufinanzierung?

Die größten Kostenfresser sind selten „schlechte Zinsen“, sondern zu optimistische Planung. Typische Fehler sind:

Nebenkosten werden unterschätzt oder gar nicht vollständig eingerechnet
es fehlt ein echter Puffer für Nachträge, Preissteigerungen und Sonderwünsche
Bereitstellungszinsen werden übersehen oder zeitlich falsch eingeplant
die Rate wird zu knapp kalkuliert – und dann kommen Alltagsthemen dazu (z. B. Kinderbetreuung, Auto, Elternzeit)
Zinsbindung und Laufzeit passen nicht zur Haushaltslage

Wir setzen deshalb auf belastbare Zahlen und eine Reserve, die diesen Namen verdient. Das wirkt weniger „glamourös“ als Beispielrechnungen – ist aber genau das, was am Ende ruhig schlafen lässt.

Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Immobilienkauf einbringen?

Eigenkapital beeinflusst Zins, Konditionen und Risiko. In der Praxis ist es oft sinnvoll, mindestens die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) mit Eigenkapital abzudecken. Je mehr darüber hinaus möglich ist, desto besser werden meist die Konditionen – aber: nicht um jeden Preis.

Wichtiger als eine pauschale Quote ist die Frage: Was bleibt nach dem Kauf an Reserve übrig? Denn Reparaturen, Möbel, Umzug oder kleine Modernisierungen kommen fast immer.

Zeltsperger rechnet deshalb nicht nur „Eigenkapitalquote“, sondern:

Wie hoch ist die monatliche Belastung wirklich tragbar?
Welche Reserve bleibt liquide?
Ist eine höhere Beleihung sinnvoll, wenn sie Flexibilität erhält?

Eigenkapital soll helfen – nicht die Handlungsfähigkeit zerstören.

Welche Nebenkosten kommen beim Kauf auf mich zu?

Beim Kauf fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an, die viele zu Beginn unterschätzen. Typisch sind: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch, ggf. Maklerprovision, sowie mögliche Modernisierungskosten direkt nach Übergabe (z.B. Böden, Bad, Heizung).

Diese Nebenkosten müssen entweder durch Eigenkapital oder mitfinanziert werden. Die Mitfinanzierung ist möglich, kann aber Zins und Risiko erhöhen.

Zeltsperger erstellt deshalb früh eine Gesamtkalkulation, damit du nicht erst beim Notartermin merkst, dass die Finanzierung zu knapp gerechnet war.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll – 10, 15 oder 20 Jahre?

Die richtige Zinsbindung ist weniger eine „Standardregel“ als eine Frage von Sicherheit und Belastbarkeit. Kürzere Bindungen sind oft günstiger, bringen aber ein echtes Risiko mit: Sie müssen früher neu verhandeln – und das kann je nach Zinsniveau teuer werden. Längere Bindungen kosten häufig etwas mehr, kaufen Ihnen dafür Ruhe und Planbarkeit.

Wir entscheiden das nicht nach Gefühl, sondern anhand Ihrer Situation:

Wie knapp ist die Rate kalkuliert?
Wie wichtig ist Ihnen Planungssicherheit (z. B. Familie, Selbständigkeit, absehbare Veränderungen)?
Wie schnell soll die Restschuld sinken?
Wie unangenehm wäre ein deutlich höherer Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung?

So entsteht eine Zinsbindung, die zu Ihrer Lebensplanung passt – nicht nur zu einem Moment am Markt.