Immobilie verkaufen: Welche Unterlagen brauche ich?

Das Wichtigste in Kürze

• Für einen Immobilienverkauf sollten die wichtigsten Objektunterlagen möglichst vor Beginn der Vermarktung vollständig vorliegen.
• Welche Dokumente benötigt werden, hängt davon ab, ob Sie ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder eine vermietete Immobilie verkaufen.
• Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen führen häufig zu Rückfragen und können Finanzierung, Kaufvertragsvorbereitung und Notartermin verzögern.
• Besonders wichtig sind Grundbuchdaten, Flurkarte, Grundrisse, Flächenangaben und Energieausweis.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, denkt zuerst häufig an Preis, Exposé und Besichtigungen. In der Praxis entscheidet aber auch die Qualität der Unterlagen darüber, wie reibungslos ein Verkauf abläuft.

Eine vollständige Dokumentation hilft nicht nur Interessenten. Auch Banken, Notariat und gegebenenfalls Sachverständige benötigen verlässliche Angaben zum Objekt.

Welche Unterlagen braucht man beim Hausverkauf?

Bei einem Ein- oder Mehrfamilienhaus werden typischerweise insbesondere folgende Unterlagen benötigt:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte beziehungsweise Lageplan
• Grundrisse
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Baupläne und vorhandene Baugenehmigungen
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und größere Sanierungen
• gegebenenfalls Unterlagen zu Anbauten, Garagen oder sonstigen baulichen Veränderungen

Welche Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt vom Objekt ab. Besonders bei älteren Häusern lohnt es sich, die Unterlagen frühzeitig auf Vollständigkeit zu prüfen.

Warum ist der Grundbuchauszug wichtig?

Der Grundbuchauszug enthält zentrale Informationen über Eigentum und eingetragene Rechte oder Belastungen. Für die Vorbereitung eines Verkaufs muss klar sein, wer verfügungsberechtigt ist und welche Eintragungen berücksichtigt werden müssen.

Ein älterer Grundbuchauszug kann für eine erste Orientierung reichen. Für den konkreten Verkaufsprozess wird jedoch häufig ein aktueller Stand benötigt.

Warum werden Flurkarte und Lageplan benötigt?

Die Flurkarte zeigt Lage und Zuschnitt des Grundstücks. Gerade bei größeren Grundstücken, Zufahrten, Grenzsituationen oder mehreren Flurstücken hilft sie, das Objekt eindeutig zuzuordnen.

Sie ist außerdem für Kaufinteressenten und finanzierende Banken ein wichtiger Bestandteil der Objektprüfung.

Grundrisse und Wohnflächenberechnung

Grundrisse gehören zu den meistgefragten Unterlagen bei einer Vermarktung. Interessenten möchten Raumaufteilung und Nutzungsmöglichkeiten nachvollziehen können.

Ebenso wichtig ist eine belastbare Angabe zur Wohn- und Nutzfläche. Wenn Flächenangaben aus alten Unterlagen, Exposé und tatsächlichem Zustand voneinander abweichen, sollte das vor der Vermarktung geklärt werden.

Wann brauche ich einen Energieausweis?

Beim Verkauf vieler Wohngebäude ist ein gültiger Energieausweis erforderlich. Welche Art des Energieausweises benötigt wird, hängt vom Gebäude ab.

Da bestimmte Angaben bereits in Immobilienanzeigen relevant sein können, sollte der Energieausweis nicht erst kurz vor dem Notartermin organisiert werden.

Welche Nachweise zu Modernisierungen sind sinnvoll?

Modernisierungen können für Bewertung und Kaufentscheidung relevant sein. Deshalb sollten Rechnungen, Fachunternehmernachweise oder sonstige Dokumentationen aufbewahrt und geordnet werden.

Typische Beispiele sind:

• Heizung
• Dach
• Fenster
• Dämmung
• Elektrik
• Bäder
• Photovoltaik

Je besser nachvollziehbar ist, was wann erneuert wurde, desto leichter lässt sich der technische Zustand einordnen.

Welche Unterlagen braucht man beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Bei einer Wohnung kommen zusätzlich Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu. Dazu können unter anderem gehören:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnungen
• Informationen zur Instandhaltungsrücklage
• gegebenenfalls Beschlusssammlung

Diese Unterlagen sind für Käufer besonders wichtig, weil sie nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft betreffen.

Was braucht man bei einer vermieteten Immobilie?

Bei vermieteten Objekten müssen zusätzlich das bestehende Mietverhältnis und die wirtschaftlichen Daten nachvollziehbar sein. Relevant können beispielsweise sein:

• Mietvertrag
• aktuelle Miethöhe
• Nebenkostenabrechnungen
• Informationen zu Mietkautionen
• gegebenenfalls Unterlagen zu Mieterhöhungen oder Vereinbarungen

Gerade Kapitalanleger prüfen diese Angaben sehr genau.

Welche Unterlagen braucht die finanzierende Bank des Käufers?

Viele Käufe werden finanziert. Die Bank des Käufers benötigt deshalb ebenfalls Objektunterlagen. Fehlen Grundrisse, Flächenangaben oder Grundstücksinformationen, kann sich die Finanzierungsprüfung verzögern.

Aus unserer Immobilien- und Finanzierungspraxis ist genau das ein häufiger vermeidbarer Zeitverlust: Der Käufer möchte finanzieren, aber entscheidende Objektunterlagen müssen erst nachträglich beschafft werden.

Wann sollte ich mit der Zusammenstellung beginnen?

Idealerweise vor der eigentlichen Vermarktung. Dann können fehlende Unterlagen beschafft und Unklarheiten geklärt werden, bevor erste Kaufinteressenten Fragen stellen.

Die Unterlagen sind gleichzeitig Grundlage für eine realistische Immobilienbewertung und für die spätere Vermarktung.

Wie Zeltsperger den Verkaufsprozess vorbereitet

Beim Immobilienverkauf mit Zeltsperger beginnt die Vorbereitung nicht erst mit dem Inserat. Wir prüfen zunächst Objekt, Unterlagen und Ausgangssituation. So lassen sich offene Punkte früh erkennen und die Vermarktung strukturiert vorbereiten.

Durch die Verbindung von Immobilienvermittlung und Baufinanzierung können wir außerdem früh einschätzen, welche Objektunterlagen für finanzierende Käufer besonders relevant sind.

Checkliste vor dem Verkaufsstart

1. Eigentums- und Grundbuchsituation prüfen
2. Flurkarte und Grundstücksdaten bereithalten
3. Grundrisse und Flächenangaben prüfen
4. Energieausweis organisieren
5. Modernisierungen dokumentieren
6. bei Wohnungen WEG-Unterlagen zusammenstellen
7. bei Vermietung Mietunterlagen ergänzen
8. fehlende Dokumente vor Vermarktungsbeginn beschaffen

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und wissen nicht, welche Unterlagen bereits vollständig sind? Wir prüfen die Ausgangslage gemeinsam mit Ihnen.

Quellen & weiterführende Informationen

• § 80 Gebäudeenergierecht: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 87 Gebäudeenergierecht: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen