Haus kaufen, bevor die alte Immobilie verkauft ist: So funktioniert die Zwischenfinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

Eine Zwischenfinanzierung kann den Kauf einer neuen Immobilie ermöglichen, obwohl der Verkaufserlös der bisherigen Immobilie noch nicht verfügbar ist. Entscheidend sind ein realistisch angesetzter Netto-Verkaufserlös, eine tragfähige Doppelbelastung und ein klarer Plan zur Rückzahlung des Zwischenkredits.

• ‍Gebundenes Eigenkapital überbrücken: Der erwartete Verkaufserlös kann vorübergehend durch eine Zwischenfinanzierung ersetzt werden.‍
• Nicht mit dem Wunschpreis rechnen: Maßgeblich ist, was nach Restschuld, möglichen Kosten und Sicherheitspuffer tatsächlich frei wird.‍
• Doppelbelastung prüfen: Alte Finanzierung, neue Finanzierung, Zwischenkredit und laufende Kosten können zeitweise parallel anfallen.‍
• Verzögerungen mitdenken: Die Finanzierung sollte auch funktionieren, wenn sich der Verkauf mehrere Monate verzögert.‍
• Langfristige Finanzierung getrennt planen: Der Zwischenkredit ist nur die Brücke; die dauerhafte Finanzierung muss nach dem Verkauf weiterhin tragfähig sein.

Sie haben eine neue Immobilie gefunden, aber das Eigenkapital steckt noch im bisherigen Haus oder in der bisherigen Wohnung? Genau für diese Situation kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein.

Der typische Fall: Die neue Immobilie soll gekauft werden, bevor die bisherige Immobilie verkauft und der Verkaufserlös auf dem Konto eingegangen ist. Wirtschaftlich ist Vermögen vorhanden – praktisch steht es für den neuen Kauf aber noch nicht zur Verfügung.

Dieser Artikel zeigt Schritt für Schritt, wie eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf funktioniert, welche Zahlen vorab belastbar sein sollten und welche Risiken bei einem Immobilienwechsel besonders wichtig sind.

Was ist eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf?

Eine Zwischenfinanzierung – häufig auch Zwischenkredit oder Überbrückungsfinanzierung genannt – ist ein zeitlich begrenztes Darlehen. Sie überbrückt Kapital, das bereits vorhanden oder konkret zu erwarten ist, aber noch nicht liquide zur Verfügung steht.

Beim Immobilienwechsel ist die erwartete Rückzahlungsquelle typischerweise der Verkaufserlös der bisherigen Immobilie.

Das unterscheidet die Zwischenfinanzierung von der langfristigen Finanzierung des neuen Immobilienkaufs: Der langfristige Kredit soll über viele Jahre aus dem laufenden Einkommen zurückgeführt werden. Die Zwischenfinanzierung soll dagegen wieder verschwinden, sobald das gebundene Kapital verfügbar wird.

Haus kaufen, bevor das alte verkauft ist: Wie funktioniert das konkret?

Vereinfacht besteht der Immobilienwechsel aus zwei Finanzierungsbausteinen:

1. ‍Langfristige Finanzierung: Das ist der Betrag, den Sie auch nach dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie dauerhaft benötigen.‍
2. Zwischenfinanzierung: Das ist der Betrag, der später aus dem frei werdenden Verkaufserlös zurückgezahlt werden soll.

Die zentrale Frage lautet daher nicht nur: „Wie viel kostet die neue Immobilie?“ Sondern:

Wie viel Kapital wird aus der bisherigen Immobilie tatsächlich frei – und wann?

Wie hoch kann eine Zwischenfinanzierung sein?

Ein häufiger Fehler besteht darin, den erwarteten Verkaufspreis der bisherigen Immobilie vollständig als verfügbares Eigenkapital einzuplanen.

Entscheidend ist jedoch der Betrag, der nach dem Verkauf tatsächlich frei bleibt.

Eine vereinfachte Rechnung lautet:

Realistischer Verkaufserlös
– bestehende Restschuld
– mögliche Verkaufs- und Abwicklungskosten
– sinnvoller Sicherheitspuffer
= voraussichtlich frei verfügbares Kapital

Für die Planung sollte deshalb nicht der optimistischste Preis angesetzt werden. Wer noch keine belastbare Einschätzung hat, kann zunächst eine marktgerechte Einschätzung für einen geplanten Verkauf vornehmen lassen. Für andere Bewertungsanlässe gibt es die separate Immobilienwertermittlung nach § 194 BauGB.

Rechenbeispiel: Zwischenfinanzierung beim Hauswechsel

Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht und dient nur dazu, die Struktur zu erklären.

Neue Immobilie

• Kaufpreis: 650.000 Euro‍
• Kaufnebenkosten und weitere eingeplante Kosten: 65.000 Euro‍
• Gesamtbedarf: 715.000 Euro‍
• Sofort verfügbares Eigenkapital: 70.000 Euro

Bisherige Immobilie

• konservativ erwarteter Verkaufserlös: 480.000 Euro‍
• bestehende Restschuld: 190.000 Euro‍
• eingeplanter Kosten- und Sicherheitspuffer: 30.000 Euro

Damit ergibt sich vereinfacht:
480.000 Euro – 190.000 Euro – 30.000 Euro = 260.000 Euro voraussichtlich verfügbares Kapital

Mögliche Finanzierungsstruktur

• Gesamtbedarf neue Immobilie: 715.000 Euro‍
• abzüglich sofort verfügbares Eigenkapital: 70.000 Euro‍
• abzüglich später verfügbarer Verkaufserlös: 260.000 Euro‍
• langfristig benötigte Finanzierung: 385.000 Euro

Bis die bisherige Immobilie verkauft ist, könnten die 260.000 Euro vorübergehend über eine Zwischenfinanzierung dargestellt werden. Nach dem Verkauf wird diese Brücke aus dem frei werdenden Kapital zurückgeführt.

Wichtig: Das Beispiel erklärt nur die Systematik. Eine tatsächliche Finanzierung hängt unter anderem von Einkommen, Bonität, Objektwerten, bestehenden Darlehen, Sicherheiten und den Bedingungen des jeweiligen Finanzierungspartners ab.

Welche Schritte sollten vor dem Kauf geklärt sein?

1. Verkaufspreis der bisherigen Immobilie realistisch einschätzen

Bei einer Zwischenfinanzierung hat der Wert der bisherigen Immobilie direkten Einfluss auf die gesamte Finanzierungsstruktur.

Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis kann später eine Finanzierungslücke verursachen. Deshalb sollte die Kalkulation auf einem realistischen Marktpreis und nicht auf einem Wunschpreis basieren.

Zeltsperger kann Immobilienverkauf und Finanzierung gemeinsam betrachten. Dadurch lässt sich früh prüfen, wie stark die neue Finanzierung tatsächlich vom Verkaufserlös abhängt.

2. Restschuld des bestehenden Darlehens feststellen

Bei einer noch finanzierten Immobilie muss geklärt werden, wie hoch die Restschuld zum voraussichtlichen Verkaufszeitpunkt ist und welche vertraglichen Folgen eine vorzeitige Ablösung haben kann.

Je nach bestehendem Darlehensvertrag können beim Verkauf zusätzliche Kosten entstehen. Diese sollten vor der endgültigen Finanzierungsplanung geprüft werden.

3. Gesamtkosten der neuen Immobilie vollständig erfassen

Neben dem Kaufpreis gehören auch Kaufnebenkosten und mögliche weitere Investitionen in die Planung.

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerkosten
• Modernisierung oder Renovierung
• Umzug und notwendige Anschaffungen
• ausreichende Liquiditätsreserve

Wie viel Eigenkapital grundsätzlich sinnvoll sein kann, behandeln wir ausführlich im Artikel „Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?“.

4. Langfristigen Kredit und Zwischenkredit sauber trennen

Jetzt sollte klar werden, welcher Teil der Finanzierung dauerhaft benötigt wird und welcher Teil nur die Zeit bis zum Verkauf überbrückt.

Diese Trennung ist wichtig, damit die Zwischenfinanzierung nicht unnötig hoch ausfällt und gleichzeitig die langfristige Finanzierung nach dem Verkauf realistisch dimensioniert ist.

5. Doppelbelastung berechnen

Die kritischste Phase liegt häufig vor dem Verkauf der bisherigen Immobilie.

• Rate der bestehenden Immobilienfinanzierung
• Zinsen beziehungsweise Belastung der Zwischenfinanzierung
• Belastung aus der neuen langfristigen Finanzierung
• laufende Kosten für zwei Immobilien
• Renovierungs-, Umzugs- oder Bereitstellungskosten

Deshalb sollte nicht nur gerechnet werden, ob die Finanzierung nach dem Verkauf funktioniert. Entscheidend ist auch, wie lange die Übergangsphase finanziell ausgehalten werden kann.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Die Kosten hängen von Finanzierungspartner, Bonität, Sicherheiten, Darlehenshöhe, Laufzeit und Marktsituation ab. Eine pauschale Aussage zu einem bestimmten Zinssatz wäre deshalb wenig belastbar.

Bei der Gesamtkostenbetrachtung sollten insbesondere berücksichtigt werden:

• Zinsen für die Zwischenfinanzierung
• mögliche Kosten des Finanzierungspartners
• Kosten der bestehenden Finanzierung bis zum Verkauf
• laufende Kosten der bisherigen Immobilie
• mögliche Mehrkosten bei einer längeren Verkaufsdauer

Deshalb sollte nicht nur der ausgewiesene Zinssatz verglichen werden. Relevant ist, welche Gesamtkosten und welche Flexibilität sich aus der konkreten Struktur ergeben.

Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist als vorübergehende Lösung gedacht. Die konkrete Laufzeit hängt vom jeweiligen Finanzierungspartner und der individuellen Konstellation ab.

Für die eigene Planung ist vor allem wichtig, den Immobilienverkauf nicht zu knapp zu terminieren. Zwischen Verkaufsstart und tatsächlicher Kaufpreiszahlung liegen mehrere Schritte:

• Vorbereitung und Beschaffung der Verkaufsunterlagen
• Vermarktung der bisherigen Immobilie
• Besichtigungen und Kaufpreisverhandlung
• Notartermin
• Erfüllung der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen
• tatsächliche Kaufpreiszahlung

Die Finanzierung sollte deshalb nicht nur für ein optimales Verkaufsszenario funktionieren.

Die größten Risiken beim Kauf vor dem Verkauf

Der Verkaufspreis fällt niedriger aus

Wird mit 500.000 Euro gerechnet, am Markt lassen sich aber nur 450.000 Euro erzielen, fehlen 50.000 Euro in der geplanten Struktur. Je stärker die Finanzierung auf einem bestimmten Verkaufspreis basiert, desto größer ist dieses Risiko.

Der Verkauf dauert länger

Ein späterer Verkauf verlängert die Phase, in der Finanzierung und laufende Kosten beider Immobilien parallel getragen werden müssen.

Die Doppelbelastung wird unterschätzt

Eine Finanzierung kann nach dem Verkauf komfortabel aussehen und während der Übergangszeit trotzdem zu knapp sein. Deshalb sollte die maximale tragbare Belastung bereits vor dem neuen Kauf geklärt werden.

Es bleibt keine Liquiditätsreserve

Auch nach dem Immobilienkauf sollte ausreichend finanzieller Spielraum für unerwartete Ausgaben bestehen. Eine Finanzierung, bei der jeder verfügbare Euro verplant ist, reagiert empfindlich auf Verzögerungen und Mehrkosten.

Die Rückzahlung der Zwischenfinanzierung ist nicht eindeutig

Vor Abschluss sollte feststehen, aus welcher Quelle und in welchem Szenario die Zwischenfinanzierung abgelöst wird. Eine kurzfristige Brücke sollte keine dauerhaft zu hohe Gesamtverschuldung verdecken.

Drei Szenarien, die vor dem Kauf gerechnet werden sollten

Für eine belastbare Planung empfiehlt es sich, mindestens drei Varianten gegenüberzustellen:

Szenario A: Verkauf läuft wie geplant

Der erwartete Verkaufspreis wird erreicht und der Verkauf erfolgt im geplanten Zeitraum.

Szenario B: Verkaufspreis liegt niedriger

Der Erlös fällt beispielsweise fünf oder zehn Prozent geringer aus. Entscheidend ist, ob die Finanzierung auch dann noch geschlossen werden kann.

Szenario C: Verkauf verzögert sich

Der geplante Preis wird erreicht, aber der Verkauf dauert mehrere Monate länger. Hier zeigt sich, ob genügend Liquidität für die Übergangsphase vorhanden ist.

Praxisregel: Wenn die Finanzierung ausschließlich in Szenario A funktioniert, ist die Struktur möglicherweise zu knapp.

Sollte man zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Erst verkaufen, dann kaufen

Vorteil: Der tatsächlich verfügbare Verkaufserlös steht fest und kann direkt in die neue Finanzierung eingeplant werden.

Nachteil: Zwischen Verkauf und neuem Kauf kann eine Übergangslösung für das Wohnen erforderlich werden. Gleichzeitig kann Zeitdruck bei der Suche nach der neuen Immobilie entstehen.

Erst kaufen, dann verkaufen

Vorteil: Die passende neue Immobilie kann gesichert werden, bevor die bisherige verkauft ist.

Nachteil: Die Finanzierung ist komplexer und die Übergangsphase kann eine erhebliche Doppelbelastung verursachen.

Welche Reihenfolge sinnvoller ist, hängt unter anderem von finanzieller Reserve, Restschuld, Verkäuflichkeit der bisherigen Immobilie, Einkommen und dem konkreten neuen Objekt ab.

Welche Unterlagen werden typischerweise benötigt?

Die Anforderungen unterscheiden sich zwischen Finanzierungspartnern. Für eine belastbare Erstprüfung sind jedoch regelmäßig Informationen zu beiden Immobilien und zur persönlichen Finanzsituation wichtig.

Zur bisherigen Immobilie

• Objektdaten und vorhandene Objektunterlagen
• bestehende Darlehen und aktuelle Restschuld
• Informationen zu Grundbuch und Sicherheiten
• realistische Werteinschätzung
• gegebenenfalls bereits vorhandene Verkaufsunterlagen

Zur neuen Immobilie

• Exposé beziehungsweise Objektdaten
• Kaufpreis
• Grundbuch- und Objektunterlagen
• Kaufnebenkosten
• geplante Modernisierungen

Zur persönlichen Finanzierung

• Einkommensunterlagen
• Eigenkapital und Vermögen
• bestehende Verpflichtungen
• gewünschte langfristige Monatsrate

Häufige Fragen zur Zwischenfinanzierung beim Hauskauf

Was ist ein Zwischenkredit beim Hauskauf?

Ein Zwischenkredit überbrückt vorübergehend Kapital, das noch gebunden ist. Beim Immobilienwechsel ist das häufig der erwartete Verkaufserlös der bisherigen Immobilie.

Kann ich ein neues Haus kaufen, obwohl das alte noch nicht verkauft ist?

Das kann grundsätzlich möglich sein. Entscheidend ist, ob die langfristige Finanzierung und die Übergangsphase einschließlich Zwischenfinanzierung, bestehender Restschuld und möglicher Doppelbelastung tragfähig sind.

Muss die bisherige Immobilie schuldenfrei sein?

Nein. Allerdings muss die bestehende Restschuld bei der Berechnung des tatsächlich frei werdenden Verkaufserlöses berücksichtigt werden.

Was passiert, wenn die alte Immobilie weniger einbringt als geplant?

Dann steht weniger Kapital zur Ablösung der Zwischenfinanzierung zur Verfügung. Genau deshalb sollte die Planung mit einem realistischen Wert und einem zusätzlichen Puffer erfolgen.

Was passiert, wenn sich der Verkauf verzögert?

Die Übergangsphase und damit die Doppelbelastung verlängern sich. Eine solide Finanzierung sollte deshalb auch ein verzögertes Verkaufsszenario abbilden.

Ist eine Zwischenfinanzierung immer sinnvoll?

Nein. Wenn der Verkaufspreis sehr unsicher ist, kaum Liquiditätsreserve vorhanden ist oder die Doppelbelastung nur sehr kurz getragen werden kann, kann eine andere Reihenfolge von Verkauf und Kauf sinnvoller sein.

Zwischenfinanzierung und Immobilienverkauf gemeinsam planen

Beim Wechsel von einer Immobilie in die nächste greifen Verkauf und Finanzierung unmittelbar ineinander. Deshalb sollten drei Zahlen möglichst früh belastbar sein:

1. ‍Gesamtkosten: Was kostet die neue Immobilie einschließlich Kaufnebenkosten und möglicher Investitionen?‍
2. Netto-Verkaufserlös: Wie viel Kapital wird aus der bisherigen Immobilie nach Abzug von Restschuld, möglichen Kosten und Puffer realistisch frei?‍
3. Übergangsbelastung: Welche monatliche Belastung kann bis zum tatsächlichen Verkauf getragen werden?

Das Beratungshaus Zeltsperger verbindet Immobilien- und Finanzierungskompetenz. So können Verkauf der bisherigen Immobilie, realistische Werteinschätzung und Zwischenfinanzierung in einer Gesamtbetrachtung zusammengeführt werden.

Die Beratung ist am Standort in Obing sowie digital möglich. Für Baufinanzierungen begleitet Zeltsperger unter anderem Kunden im Chiemgau, in Traunstein und Rosenheim sowie im Raum München.

Fazit: Nicht nur den Kauf finanzieren, sondern den Übergang

Eine Zwischenfinanzierung kann einen Immobilienwechsel ermöglichen, obwohl ein wesentlicher Teil des Eigenkapitals noch im bisherigen Haus oder in der bisherigen Wohnung gebunden ist.

Die entscheidende Frage ist jedoch nicht, wie viel kurzfristig finanziert werden kann. Entscheidend ist, wie sicher die Zwischenfinanzierung später wieder zurückgeführt wird.

Eine belastbare Planung berücksichtigt deshalb einen realistischen Verkaufserlös, bestehende Restschulden, sämtliche Kosten des neuen Kaufs, eine ausreichende Liquiditätsreserve, die mögliche Doppelbelastung und alternative Verkaufsszenarien.

Sie möchten eine neue Immobilie kaufen, bevor Ihre bisherige verkauft ist? Über die Finanzierungsanfrage können Sie Ihr Vorhaben direkt einreichen. Wir prüfen anschließend, wie sich langfristige Finanzierung und mögliche Zwischenfinanzierung sinnvoll strukturieren lassen.

Quellen & weiterführende Informationen

• ‍Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – So berechnen Sie, was Sie sich leisten können‍
• Verbraucherzentrale: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit‍
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – Modelle und wichtige Hinweise

Hinweis: Der Artikel erläutert allgemeine Grundsätze der Immobilienfinanzierung und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Konditionen und Anforderungen unterscheiden sich je nach Finanzierungspartner und Einzelfall.