Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Das Wichtigste in Kürze

Eine häufig genannte solide Orientierung sind die Kaufnebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital. Das ist jedoch keine feste Voraussetzung. Je nach Einkommen, Bonität, Immobilie und Finanzierungspartner kann auch eine Finanzierung mit deutlich weniger Eigenkapital möglich sein.

Entscheidend ist nicht nur die Frage, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Wichtig ist, wie sich der Eigenkapitaleinsatz auf Kredithöhe, Zinssatz, monatliche Rate und verbleibende Reserve auswirkt.

Beispiel: Wie viel Eigenkapital bei 300.000, 400.000 oder 500.000 Euro Kaufpreis?

Bei angenommenen Kaufnebenkosten von 10 Prozent und zusätzlich 20 Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis ergibt sich vereinfacht folgende Orientierung:

• 300.000 Euro Kaufpreis: 30.000 Euro Nebenkosten + 60.000 Euro Kaufpreisanteil = 90.000 Euro Eigenkapital
• 400.000 Euro Kaufpreis: 40.000 Euro Nebenkosten + 80.000 Euro Kaufpreisanteil = 120.000 Euro Eigenkapital
• 500.000 Euro Kaufpreis: 50.000 Euro Nebenkosten + 100.000 Euro Kaufpreisanteil = 150.000 Euro Eigenkapital

Die tatsächlichen Nebenkosten hängen von Bundesland, Maklerkonstellation und Kauf ab. Die Beispiele sind daher keine Finanzierungszusage, sondern dienen der Orientierung.

Was zählt als Eigenkapital?

Als Eigenkapital können je nach Finanzierung unter anderem berücksichtigt werden:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten
• Bausparguthaben
• Wertpapiere und Fonds
• Schenkungen oder familiäre Unterstützung
• bereits vorhandenes Immobilienvermögen
• weitere verwertbare Vermögenswerte oder Sicherheiten

Entscheidend ist, was tatsächlich eingesetzt werden kann und soll. Nicht jedes vorhandene Vermögen muss vollständig in die Finanzierung fließen.

Warum sollten die Kaufnebenkosten besonders beachtet werden?

Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Kauf können Maklerkosten hinzukommen.

Banken bewerten eine Finanzierung häufig günstiger, wenn zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln getragen werden. Werden auch diese Kosten finanziert, steigt die Kreditsumme über den eigentlichen Kaufpreis hinaus.

Warum beeinflusst Eigenkapital den Zinssatz?

Für Banken ist nicht nur die absolute Kreditsumme wichtig, sondern auch das Verhältnis zwischen Finanzierung und Wert der Immobilie. Dabei spielt der sogenannte Beleihungsauslauf eine zentrale Rolle.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Vereinfacht beschreibt er, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zu dem von der Bank angesetzten Immobilienwert ist. Je niedriger die Finanzierung im Verhältnis zur Sicherheit ausfällt, desto geringer kann das Risiko der Bank sein.

Deshalb kann zusätzliches Eigenkapital nicht nur die Kreditsumme reduzieren, sondern je nach Finanzierung auch zu besseren Konditionen führen.

Ist 20 Prozent Eigenkapital Pflicht?

Nein. Die häufig genannten 20 Prozent sind eine Orientierung und keine allgemeingültige Bankvorgabe.

In der Praxis hängt die mögliche Finanzierung unter anderem ab von:

• Einkommen und Arbeitsplatzsituation
• Bonität
• Haushaltsüberschuss
• bestehenden Verpflichtungen
• Objekt und Lage
• Beleihung
• gewünschter Rate und Tilgung

Zwei Haushalte mit derselben Eigenkapitalsumme können deshalb sehr unterschiedliche Finanzierungsangebote erhalten.

Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird der Kaufpreis vollständig über Darlehen finanziert. Die Kaufnebenkosten werden aus Eigenkapital bezahlt.

Das kann grundsätzlich möglich sein, stellt aber höhere Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objekt. Da die Bank einen größeren Anteil des Kaufpreises finanziert, können die Konditionen ungünstiger ausfallen als bei einer Finanzierung mit höherem Eigenkapitalanteil.

Kann ich auch die Kaufnebenkosten finanzieren?

Werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Nebenkosten finanziert, liegt die Darlehenssumme oberhalb des eigentlichen Kaufpreises. Solche Finanzierungen sind grundsätzlich möglich, aber deutlich anspruchsvoller.

Die monatliche Belastung und das Risiko bei einem frühen Verkauf sind höher. Eine solche Struktur sollte deshalb besonders sorgfältig geprüft werden.

Sollte ich mein gesamtes Eigenkapital einsetzen?

Nein, nicht automatisch. Nach dem Immobilienkauf sollte ausreichend Liquidität für ungeplante Ausgaben vorhanden bleiben.

Je nach Immobilie können kurz nach dem Kauf beispielsweise Kosten für Umzug, Einrichtung, Reparaturen, Modernisierung oder technische Defekte entstehen.

Eine Finanzierung, bei der praktisch das gesamte Vermögen aufgebraucht wird, kann deshalb trotz niedrigerer Kreditsumme im Alltag unflexibel sein.

Wie viel Reserve sollte übrig bleiben?

Dafür gibt es keine universelle Summe. Die Reserve sollte zur Haushaltsgröße, zum Zustand der Immobilie, zu Einkommen und möglichen kurzfristigen Ausgaben passen.

Bei einem älteren Haus mit absehbaren Modernisierungen ist eine andere Reserve sinnvoll als bei einer neuen Wohnung ohne größeren Investitionsbedarf.

Eigenkapital beim Neubau

Beim Neubau muss besonders darauf geachtet werden, dass nicht nur Grundstück und Hauspreis berücksichtigt werden. Baunebenkosten, Erdarbeiten, Außenanlagen und mögliche Mehrkosten gehören ebenfalls zur Finanzierung.

Mehr dazu erklären wir im Fachartikel Fertighaus finanzieren: Welche Kosten müssen Sie wirklich einplanen? und auf unserer Seite zur Neubaufinanzierung.

Was ist wichtiger: möglichst viel Eigenkapital oder eine niedrige Rate?

Beides lässt sich nicht isoliert betrachten. Mehr Eigenkapital kann Kreditsumme und Zinsbelastung reduzieren. Gleichzeitig sollte ausreichend Reserve verbleiben und die monatliche Rate langfristig tragbar sein.

Deshalb vergleichen wir bei Zeltsperger unterschiedliche Varianten: Was verändert sich, wenn mehr oder weniger Eigenkapital eingesetzt wird? Wie verändert sich die Rate? Welche Restschuld bleibt? Und wie viel Liquidität ist anschließend noch verfügbar?

Welche Eigenkapitalquote passt zu mir?

Eine sinnvolle Finanzierung lässt sich erst beantworten, wenn Kaufpreis, Nebenkosten, Einkommen, Vermögen und gewünschte Monatsrate gemeinsam betrachtet werden.

Über unsere Baufinanzierungsberatung können unterschiedliche Finanzierungsvarianten gegenübergestellt werden. Wer bereits ein konkretes Objekt hat, kann auch direkt eine Finanzierungsanfrage stellen.

Fazit

20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten sind eine solide Orientierung, aber kein Muss. Wichtiger ist eine Finanzierung, bei der Zinssatz, Rate, Reserve und langfristige Belastung zusammenpassen.

Sie möchten wissen, wie viel Eigenkapital Sie für Ihr konkretes Vorhaben sinnvoll einsetzen sollten? Dann berechnen wir verschiedene Varianten mit Ihnen.

Quellen & weiterführende Informationen

• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung und Eigenkapital
• BaFin: Immobilienfinanzierung richtig kalkulieren