Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Das Wichtigste in Kürze

• Der Wert einer Immobilie ergibt sich nicht aus einem einzelnen Quadratmeterpreis, sondern aus Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und Marktsituation.
• Je nach Objekt und Bewertungszweck kommen insbesondere Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren infrage.
• Eine Marktpreiseinschätzung für einen geplanten Verkauf ist nicht dasselbe wie eine ausführliche Verkehrswertermittlung.
• Gerade in regional sehr unterschiedlichen Märkten ist die konkrete Mikrolage entscheidend.

Die Frage „Was ist meine Immobilie wert?“ lässt sich nicht seriös mit einer einzigen Formel beantworten. Zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche können trotz geringer Entfernung einen deutlich unterschiedlichen Wert haben. Entscheidend ist die Gesamtheit der objektspezifischen und marktbezogenen Faktoren.

Marktwert, Verkehrswert und Angebotspreis: Was ist der Unterschied?

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert. Vereinfacht beschreibt er den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und Lage des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie erzielt werden könnte.

Marktwert

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Marktwert und Verkehrswert häufig ähnlich verwendet. Entscheidend ist jedoch immer, auf welcher Datengrundlage und für welchen Zweck die Bewertung erstellt wird.

Angebotspreis

Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er kann bewusst oberhalb oder unterhalb einer sachverständigen Werteinschätzung liegen. Ein Angebotspreis ist daher nicht automatisch mit dem tatsächlichen Immobilienwert gleichzusetzen.

Welche Faktoren bestimmen den Immobilienwert?

Lage und Mikrolage

Die Lage zählt zu den wichtigsten Faktoren. Relevant sind nicht nur Ort oder Landkreis, sondern auch die konkrete Mikrolage: Erreichbarkeit, Nahversorgung, Schulen, Lärm, Aussicht, Grundstücksausrichtung und das direkte Umfeld können einen deutlichen Unterschied machen.

Grundstück

Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und vorhandene Rechte oder Belastungen beeinflussen die Einordnung des Grundstücks.

Gebäude und Wohnfläche

Baujahr, Bauweise, Wohn- und Nutzfläche, Grundriss, Anzahl der Einheiten und baulicher Zustand gehören zu den zentralen Bewertungsmerkmalen.

Energetischer und technischer Zustand

Dach, Fenster, Heizung, Dämmung, Elektrik und bereits durchgeführte Modernisierungen können sowohl den aktuellen Wert als auch den künftigen Investitionsbedarf beeinflussen.

Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten

Stellplätze, Garage, Außenflächen, Keller, Ausbaureserven und besondere Ausstattungsmerkmale werden je nach Objekt und Markt unterschiedlich gewichtet.

Aktuelle Marktsituation

Eine Immobilie wird nicht losgelöst vom Markt bewertet. Vergleichbare Verkäufe, Angebot und Nachfrage sowie regionale Entwicklungen müssen zum Bewertungsstichtag berücksichtigt werden.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit tatsächlich vergleichbaren Objekten beziehungsweise geeigneten Marktdaten eingeordnet. Das Verfahren eignet sich besonders dann, wenn ausreichend vergleichbare Daten vorhanden sind.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren stehen Grundstück und bauliche Substanz stärker im Vordergrund. Vereinfacht wird betrachtet, welcher Wert sich aus Boden und Gebäude unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Marktanpassung ergibt.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten oder renditeorientierten Immobilien spielt der nachhaltig erzielbare Ertrag eine zentrale Rolle. Hier werden insbesondere Mieterträge, Bewirtschaftungskosten und weitere wirtschaftliche Faktoren betrachtet.

Welches Verfahren geeignet ist, hängt von Objektart und Bewertungszweck ab. Eine professionelle Wertermittlung besteht deshalb nicht nur aus einer mathematischen Rechnung, sondern auch aus fachlicher Plausibilisierung.

Onlinebewertung oder individuelle Immobilienbewertung?

Onlinebewertungen können für eine erste grobe Orientierung nützlich sein. Sie arbeiten jedoch mit standardisierten Datensätzen und können besondere Eigenschaften einer Immobilie nur begrenzt abbilden.

Eine individuelle Bewertung berücksichtigt dagegen das konkrete Objekt, Unterlagen, Zustand und regionale Besonderheiten. Je wichtiger die Entscheidung, desto wichtiger ist eine belastbare Datengrundlage.

Wann reicht eine Marktpreiseinschätzung?

Wer einen Verkauf vorbereitet, benötigt vor allem eine realistische Einordnung des am Markt erzielbaren Preises und eine darauf abgestimmte Verkaufsstrategie. Dafür kann eine fundierte Marktpreiseinschätzung ein sinnvoller Ausgangspunkt sein.

Mehr zum Verkaufsprozess finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Wann ist eine ausführlichere Wertermittlung sinnvoll?

Eine vertiefte Bewertung kann insbesondere dann relevant sein, wenn der Immobilienwert als nachvollziehbare Grundlage für eine größere wirtschaftliche oder familiäre Entscheidung dienen soll, beispielsweise bei Vermögensaufteilungen, Nachlassfragen, Investitionsentscheidungen oder strategischer Vermögensplanung.

Das Beratungshaus Zeltsperger bietet hierzu eine eigene Leistung zur Immobilienwertermittlung und Verkehrswerteinschätzung an.

Warum regionale Marktkenntnis entscheidend ist

Immobilienmärkte sind lokal. Im Chiemgau und den angrenzenden Landkreisen können sich Preisniveau und Nachfrage zwischen einzelnen Orten und sogar zwischen verschiedenen Ortsteilen deutlich unterscheiden. Eine Durchschnittszahl für eine gesamte Region ist deshalb nur begrenzt aussagekräftig.

Für eine belastbare Bewertung müssen Vergleichsdaten und Standortfaktoren zum konkreten Objekt passen.

Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

Je nach Objekt können unter anderem folgende Unterlagen relevant sein:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Lageplan
• Grundrisse
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Bauunterlagen
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen
• bei vermieteten Objekten Mietunterlagen
• bei Wohnungseigentum Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

Je vollständiger die Datengrundlage, desto nachvollziehbarer kann eine Bewertung erstellt werden.

Zeltsperger: Bewertung mit Immobilien- und Finanzierungsperspektive

Bei Zeltsperger wird die Immobilie nicht nur als Verkaufsobjekt betrachtet. Durch Erfahrung in Immobilienvermittlung, Finanzierung und wirtschaftlicher Beratung können auch die Auswirkungen einer Bewertung auf Verkauf, Finanzierung oder Vermögensentscheidungen eingeordnet werden.

Sie möchten den Wert einer Immobilie fundiert einschätzen lassen? Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Einordnung.

Quellen & weiterführende Informationen

• § 194 BauGB: Verkehrswert
• § 6 ImmoWertV: Wertermittlungsverfahren und Verkehrswert